Oui, un maire peut s’opposer à un projet immobilier, même lorsque celui-ci est prévu sur un terrain privé et qu’il respecte les règles d’urbanisme.
Car le maire est avant tout un Politique, ce n’est pas un simple bureaucrate.
Dans cet article, nous allons démontrer qu’un maire dispose de nombreux moyens juridiques, administratifs et politiques pour empêcher la réalisation d’un grand projet immobilier sur sa commune ou, à tout le moins, pour contraindre un promoteur immobilier à revoir fortement à la baisse ses ambitions de construction.
Nous montrerons également que l’affirmation d’un maire du type : « Je ne peux rien faire, si la demande de permis de construire respecte le PLU, je suis obligé de signer », est une affirmation trompeuse. Elle constitue trop souvent le refuge commode d’élus qui manquent de courage politique, qui préfèrent ménager les promoteurs immobiliers plutôt que défendre le cadre de vie de leurs administrés ou qui, tout simplement, méconnaissent l’étendue des pouvoirs qu’ils détiennent en matière d’urbanisme.
Pour illustrer cette réalité, nous prendrons l’exemple de la communication trompeuse du maire de Lambersart, commune de la métropole lilloise proche de Lille.
Plan de l'article
I. Lambersart : une commune déjà saturée mais un maire qui soutient les promoteurs immobiliers
II. Le PLU : comment certains maires se défaussent de leurs responsabilités
III. Les OAP : un outil efficace pour limiter l’urbanisation brutale si il n’y a pas d’hypocrisie politique
IV. La « démocratie participative » : l’illusion de la concertation
V. Ce que font les maires qui ont du courage : les exemples qui accusent Lambersart
VI. Le temps comme arme pour négocier : procédures et contentieux au service du maire
VII. Après le permis : le chantier, les autorisations, et la gestion des espaces extérieurs
VIII. L’arme ultime du maire : le refus de la rétrocession des voiries et équipements au domaine public communal
IX. Lambersart et la santé publique : le silence préoccupant
Conclusion : l’impuissance du maire en matière d’urbanisme est un choix, pas une fatalité
I. Lambersart : une commune déjà saturée mais un maire qui soutient les promoteurs immobiliers
Lambersart est déjà la 8ème commune la plus densément peuplée des 95 communes de la Métropole Européenne de Lille. Malgré ce constat, le conseil municipal a voté en 2022 à l’unanimité (majorité et opposition unie) en faveur d’une plus forte densification immobilière, sans organiser la moindre réunion de démocratie participative sur ce sujet fondamental qui détermine pourtant l’avenir de la commune pour des décennies.
Le résultat est là, cartographié avec précision par l’association citoyenne Préservons Lambersart : des projets immobiliers un peu partout, même sur les derniers grands espaces verts de la commune :
- – Les pâtures Bonte, un espace vert de 5 hectares en plein cœur de la ville, menacées d’être bétonnées avec 10 barres d’immeubles de 350 appartements et 750 m² de commerces,
- – La Briqueterie, projet pharaonique de 550 appartements et 200 studios dans le quartier Verghelles sur un terrain non imperméabilisé à plus de 50%,
- – Le 14 de l’avenue Lyautey et ses 39 appartements à la place d’un parc arboré,
- – Le 117 de la rue du Bourg et ses 29 appartements en lieu et place d’un espace vert avec un arbre centenaire,
- – Le site TDF rue Gambetta avec 200 logements et 500 bureaux,
- – la ferme Grebert et ses potagers, détruite pour construire un immeuble en béton de 100 appartements,
- – La rue des Blanchisseurs avec 95 appartements, etc…
Au total, plusieurs milliers de nouveaux appartements et bureaux sont prévus sur une commune déjà parmi les plus denses de la métropole lilloise.
Face à cette urbanisation brutale et le mécontentement des habitants, le maire, tout en soutenant activement la densification immobilière et les promoteurs immobiliers, communique auprès des habitants en se réfugiant derrière un argument trompeur : “le projet respecte le PLU, je ne peux rien faire, je dois signer le permis de construire”. Ce faisant, d’une part il dissimule qu’il est lui-même à l’origine des règles de densification qui, selon lui, l’empêcheraient d’agir, et d’autre part, il passe sous silence le fait qu’un maire dispose du pouvoir politique de dissuader les promoteurs immobiliers de construire ou, à tout le moins, de les contraindre à revoir fortement à la baisse leurs projets de bétonisation de la commune quand bien même le projet immobilier respecterait le PLU.
II. Le PLU : comment certains maires se défaussent de leurs responsabilités
Déconstruisons l’argument. Lorsqu’un maire dit « le projet immobilier respecte le PLU, je ne peux rien faire », il induit ses administrés en erreur sur l’étendue réelle de ses pouvoirs. Car l’instruction d’un permis de construire ne se réduit pas à cocher la case PLU. Elle impose de croiser un ensemble de réglementations issues de nombreux codes distincts, dont chacun peut préter à interprétation et peut fournir un motif juridique sérieux de refus de permis de construire :
- Le Code de l’urbanisme lui-même, indépendamment du PLU, impose des règles nationales applicables à tous les projets en matière de sécurité publique, de salubrité, de desserte par les réseaux et d’insertion dans le paysage.
- Le Code de l’environnement peut imposer des évaluations environnementales et des dérogations au titre des espèces protégées. Les pâtures Bonte, espace vert de 5 hectares accueillant une biodiversité réelle, méritaient à ce titre un examen rigoureux que la municipalité ne semble pas avoir imposé avec la même énergie qu’elle met à soutenir le projet immobilier.
- Le Code du patrimoine peut entrer en jeu dès lors qu’un diagnostic archéologique préventif s’impose, avec des effets suspensifs significatifs sur le calendrier.
- Le Code forestier et le Code minier s’appliquent dans certains secteurs et peuvent imposer des contraintes techniques rédhibitoires.
S’y ajoutent les règles relatives aux eaux pluviales, aux sols potentiellement pollués, aux nuisances sonores, aux risques naturels (plusieurs quartiers de Lambersart sont concernés par des problèmes d’inondation de caves), à la circulation, au stationnement, à la pollution de l’air, à la pollution sonore, à l’accessibilité et à la sécurité incendie.
À Lambersart, plusieurs projets immobiliers se situent dans des quartiers dont la voirie est déjà saturée et la qualité de l’air dégradée : l’avenue Henri Delecaux, la rue de Lille, la rue des Blanchisseurs, la rue de La Carnoy, la rue Winston Churchill, la rue du Bourg, l’avenue Becquart, l’avenue Lyautey, etc, sont des artères les plus chargées de la commune, et dont le stationnement est structurellement déficitaire. Ces constats documentés constituent des motifs sérieux pour s’opposer à la densification et refuser les nouveaux projets immobiliers.
Un maire qui dit « je ne peux rien faire » alors que ce corpus réglementaire est à sa disposition dit, en réalité : “je ne veux pas chercher soutenir les demandes des habitants car je soutiens les promoteurs immobiliers”.
III. Les OAP : un outil efficace pour limiter l’urbanisation brutale
L’OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) est un outil du Code de l’urbanisme utilisé dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
En pratique, une OAP permet à un maire de fixer des règles de construction plus strictes afin de limiter la constructibilité que permet le PLU.
Par exemple, une OAP peut imposer une hauteur maximale des immeubles plus faible, moins de logements, des contraintes environnementales, des cheminements piétons, des accès routiers particuliers. C’est donc un outil politique très important, car il permet au maire de limiter fortement un futur projet immobilier.
A Lambersart, sur le projet immobilier sur les pâtures Bonte, il existait une OAP contraignant le promoteur immobilier à créer des accès routiers et piétons en dessous (tunnel) et au-dessus (passerelle) d’une voie ferrée limitrophe afin désenclaver ce futur quartier et de faciliter la continuité cyclable et piétonne avec le quartier Verghelles et la plaine du COSEC. L’OAP imposait au promoteur immobilier la création de ces 2 infrastructures (tunnel et passerelle) ce qui augmentait considérablement le coût du projet immobilier, rendant impossible tout espoir d’une rentabilité pour un promoteur immobilier. En d’autres termes, l’OAP rendait impossible la construction d’immeubles sur les 5 hectares des pâtures Bonte. Les promoteurs s’en plaignant, le maire de Lambersart a fait modifier l’OAP initiale et il a fait supprimer l’obligation de créer ces infrastructures (tunnel et passerelle) permettant ainsi au promoteur de pouvoir construire.
Si le maire avait refusé de modifier l’OAP initiale, il aurait de facto empêché toute construction d’immeubles sur les pâtures Bonte. En d’autres termes, il disposait du pouvoir politique de bloquer ce projet immobilier, mais il a au contraire choisi de faire modifier les règles afin de permettre au promoteur de construire. Puis, une fois les règles assouplies par sa propre majorité, il explique aux habitants qu’il ne peut plus rien faire au motif que le projet respecte désormais les règles d’urbanisme. Cette manière de soutenir la densification tout en prétendant ensuite la subir ne révèlerait-elle pas une profonde hypocrisie politique ?
IV. La « démocratie participative » : l’illusion de la concertation
Face à la contestation croissante des habitants, la municipalité de Lambersart a développé une stratégie de communication pour le moins trompeuse : se présenter comme la championne de la démocratie participative. Des réunions publiques sont ainsi organisées, projet immobilier par projet immobilier permettant de communiquer que la mairie se félicite d’associer les habitants aux décisions…
Mais les Lambersartois qui ont participé à ces réunions ont rapidement compris la mécanique trompeuse. Ces concertations portent systématiquement sur les détails, la couleur des façades, l’emplacement des accès, la disposition des parkings, jamais sur l’essentiel : l’opportunité même du projet, son ampleur, le nombre d’appartements. La question faut-il construire cet immeuble ici ? n’est jamais posée. Elle est remplacée par comment voulez-vous que cet immeuble soit construit ? La mairie a déjà décidé d’approuver le principe du projet immobilier avant même que les habitants n’entrent dans la salle de réunion.
Le pire est que ces réunions se tiennent souvent en présence des promoteurs eux-mêmes ou de leurs consultants en marketing urbain, transformant la concertation publique en exercice de vente déguisé. Lors de la présentation du projet des pâtures Bonte, la salle de l’hôtel de ville était trop petite pour accueillir les Lambersartois mécontents. L’opération de communication de la mairie n’a convaincu personne : les habitants sont repartis aussi opposés qu’ils étaient venus, mais le maire, lui, avait coché la case « concertation ».
La démocratie participative, à Lambersart, est devenue un marketing politique au service d’un agenda immobilier que la municipalité n’assume pas ouvertement. Elle sert à légitimer des décisions déjà prises, à fatiguer les opposants, et à permettre au maire de dire ensuite : les habitants ont été consultés.
V. Ce que font les maires qui ont du courage politique : les exemples qui accusent Lambersart
Pour mesurer l’étendue du renoncement lambersartois, il suffit de regarder ce que font, à quelques kilomètres, des maires qui ont choisi de préserver le cadre de vie de leur commune.
Le maire de Verlinghem, commune voisine de Lambersart, a réussi à contraindre un promoteur de remplacer un projet d’immeuble par un ensemble de dix maisons individuelles, plus respectueux du tissu urbain existant. Sa méthode ? Affirmer clairement sa position dès le départ. « Notre position est désormais connue, et les promoteurs savent qu’entrer en conflit avec une municipalité complique la réalisation rapide de tout programme immobilier. » Résultat : les promoteurs s’adaptent ou cherchent d’autres communes.
Le maire de Marcq-en-Barœul, Bernard Gérard, a été encore plus direct dans sa philosophie : « Moi, je veux faire le PLU des gens, de notre histoire ; et pas le PLU des promoteurs. » En rejetant les dispositions de densification dans le projet de PLU3, il a pu négocier avec la MEL pour préserver sa commune de l’appétit des spéculateurs. Résultat : les promoteurs ne font pas ce qu’ils veulent à Marcq-en-Barœul.
Le maire de Wambrechies, dans une interview de 2025, a expliqué qu’à son arrivée à la mairie, il avait convoqué un promoteur et obtenu une réduction d’un tiers du nombre de logements initialement prévus dans un projet immobilier, transformant en outre des immeubles collectifs en maisons individuelles.
Et à Villemomble, en Seine-Saint-Denis, le maire a refusé 22 permis de construire à des promoteurs au nom de son opposition à la densification immobilière, en invoquant l’intérêt général et la préservation de la qualité de vie à long terme. Contestées devant la juridiction administrative, ses décisions ont finalement été validées par la cour administrative d’appel. Face à cette détermination politique, les promoteurs ont fini par aller bétoner d’autres communes.
Ces exemples démontrent une vérité simple : quand le maire dit à Lambersart je ne peux rien faire, il dit ce que ne disent pas les maires de Verlinghem, Marcq-en-Barœul, Wambrechies ou Villemomble.
Permettre aux promoteurs immobiliers de bétonner une commune, ce n’est pas une obligation juridique. C’est un choix politique.
VI. Le temps comme arme pour négocier : procédures et contentieux au service du maire
Un promoteur immobilier est soumis à une contrainte que le maire ne connaît pas : la rentabilité. Ses investissements sont engagés, ses emprunts courent, ses partenaires financiers ont des exigences de calendrier. Cette asymétrie fondamentale est un pouvoir que tout maire déterminé peut mobiliser au service de l’intérêt général.
Un maire qui engage une révision du PLU dispose du droit d’opposer un sursis à statuer sur toute demande de permis susceptible de compromettre l’exécution du futur plan, pour une durée pouvant atteindre deux ans, renouvelable. Le projet est gelé légalement, sans arbitraire.
L’instruction du permis de construire offre de nombreuses occasions d’examiner sérieusement le dossier : demandes d’études complémentaires géotechniques, hydrauliques, acoustiques, archéologiques, paysagères, de circulation,… chacune suspend les délais d’instruction. Le fait que plusieurs projets lambersartois se trouvent dans des zones identifiées comme sujettes aux inondations de caves, dans des secteurs de voirie saturée, ou sur des espaces verts présentant une valeur écologique réelle, offrait précisément ces possibilités d’instruction approfondie. Mais le maire n’en a pas tenu compte.
Un maire qui signe un arrêté de refus de permis de construire oblige le promoteur à choisir entre l’abandon et un contentieux de cinq à huit ans devant le tribunal administratif, la cour administrative d’appel, puis éventuellement le Conseil d’État. Concernant le projet immobilier de la rue du Bourg à Lambersart, le tribunal administratif de Lille, saisi par un collectif de riverains, a d’ailleurs partiellement annulé le permis de construire que la mairie avait délivré, retardant le projet immobilier de deux années, preuve que des motifs juridiques de refus existaient bel et bien et que la mairie n’avait pas pris la peine de les exploiter.
VII. Après le permis de construire : le chantier, les autorisations, et la gestion des espaces extérieurs
Supposons qu’un maire refuse un permis de construire, que le promoteur l’attaque en justice et qu’après 5 à 8 ans de bataille juridique en appel et en cassation, il finisse par gagner et obtienne son PC. La bataille n’est pour autant pas terminée. Démarrer un chantier nécessite d’autres autorisations administratives complémentaires que le maire contrôle entièrement.
L’autorisation d’occupation du domaine public pour l’installation des palissades, grues et matériaux de chantier relève de l’autorité du maire. Les permissions de voirie pour le branchement aux réseaux, les arrêtés de circulation pour les camions de chantier, chacune de ces décisions peut être refusée par le maire, chacune ouvre un nouveau contentieux, chacune ajoute des années de procédures à un calendrier que le promoteur ne peut pas se permettre d’allonger indéfiniment.
Un maire motivé a, là aussi, un pouvoir supplémentaire de dissuader un promoteur immobilier de bétonner sa commune.
VIII. L’arme ultime du maire : le refus de la rétrocession des voiries et équipements au domaine public communal
Au terme de 8 à 12 années de procédures et de rapports de force avec un maire déterminé, et après l’ensemble des contraintes vues précédemment imposées par la commune, l’équilibre financier du projet immobilier est souvent déjà fortement compromis.
Mais si le promoteur arrive quand même à terminer son projet immobilier, il reste une arme ultime au maire : le refus de la rétrocession des voiries et équipements au domaine public communal.
En effet, pour les grands projets immobiliers de plusieurs immeubles, le promoteur demande toujours au maire de reprendre au compte de la commune les espaces et équipements privés collectifs extérieurs : routes, trottoirs, espaces verts, éclairage des rues, les réseaux d’assainissement, etc.
Si le maire refuse d’intégrer les voiries, les espaces extérieurs et les infrastructures collectives extérieures du projet immobilier au domaine public communal alors la gestion et l’entretien de tous ces éléments sera à la charge exclusive de la copropriété. Cela entraînera pour les copropriétaires, des charges très élevées, une gestion compliquée, des conflits en copropriété, une moins bonne attractivité immobilière. Les charges de copropriété deviennent alors très lourdes et imprévisibles. Les notaires alerteront les éventuels futurs acquéreurs lors des compromis de vente ce qui risque de les faire renoncer à leur acquisition. Les appartements se vendront mal, ou même pas du tout.
Pour un grand programme immobilier (comme la Briqueterie ou les pâtures Bonte à Lambersart), cela terminerait de ruiner totalement le modèle économique du projet immobilier, et conduirait le promoteur à la faillite.
Bref, vous l’avez compris, le maire dispose d’un réel pouvoir politique pour empêcher un promoteur de construire.
IX. Lambersart et la santé publique : le silence préoccupant
Il y a dans la posture du maire de Lambersart une dimension particulièrement préoccupante, qui dépasse le simple manque de courage politique : le silence entretenu autour des enjeux de santé publique liés à la densification immobilière.
L’INSEE a publié une étude montrant clairement que les communes les plus densément peuplées ont enregistré, durant la crise du Covid-19, une surmortalité pouvant atteindre 49 % par rapport aux années précédentes, contre 26 % en moyenne nationale. À l’inverse, dans les territoires les moins denses, la mortalité est restée quasiment stable. Cette surmortalité a principalement touché les personnes âgées, précisément une population fortement représentée à Lambersart, commune résidentielle au vieillissement marqué.
Or Lambersart est déjà la 8ème commune la plus densément peuplée des 95 communes de la MEL. Dès lors, poursuivre la densification de la commune sans véritable débat public sur ses conséquences sanitaires, et sans que la mairie n’ait jamais évoqué cette corrélation lors des réunions publiques consacrées aux projets immobiliers, ne constitue-t-elle pas une faute de gouvernance ?
Conclusion : L'impuissance du maire en matière d'urbanisme est un choix, pas une fatalité
Un maire qui dit à ses administrés “je ne peux pas m’opposer à ce projet immobilier car il respecte le PLU” leur tient un discours mensonger qui ne résiste pas à l’analyse.
Ce discours peut naître de l’ignorance du droit, et c’est grave, car gouverner suppose de connaître ses prérogatives. Il peut naître du manque de courage politique, et c’est plus grave encore, car c’est précisément dans les moments difficiles que le mandat électif prend son sens. Il peut enfin naître d’un choix délibéré de soutenir les promoteurs tout en se dédouanant de cette responsabilité devant ses électeurs, et c’est une forme de tromperie.
Nous venons de le démontrer, un maire a le pouvoir juridique et surtout politique de s’opposer à un projet immobilier même s’il respecte le PLU, il suffit qu’il ait un peu de courage politique.